Hỏi một chủ doanh nghiệp đang tìm mặt bằng mới câu “dự kiến làm nội thất hết bao nhiêu?”, phần lớn sẽ khựng lại. Không phải vì họ không có ngân sách, mà vì chưa ai nói cho họ biết “làm nội thất” nghĩa là gì. Với người này có thể là mua vài chục bộ bàn ghế. Với người kia, đó là đập trần, đi lại điện, kéo mạng máy tính, dựng vách kính rồi mới tới bàn ghế. Hai bài toán, hai con số cách nhau cả chục lần.
Bài này đi từ ngoài vào trong. Trước hết là mốc chi phí tính theo m² để bạn biết mình đang đứng ở đâu. Sau đó xem tiền chảy vào những hạng mục nào. Cuối cùng là một ví dụ dự toán cụ thể cho văn phòng 20 người, dùng giá thật của Nội Thất ECO theo giá hiện tại.
Một điều cần lưu ý: các mốc thị trường trong bài lấy từ báo cáo của Cushman & Wakefield và JLL, số liệu đến tháng 12/2025. Chưa có công bố số liệu của năm 2026, và bài này cũng không đoán giá nội thất tương lai. Con số ở đây dùng để lập ngân sách cho hiện tại và 2027, không phải báo giá của một nhà thầu nào.
1. Theo m²: khoảng 17 triệu cho văn phòng làm mới trọn gói
Con số đáng tin nhất và tiệm cận nhất hiện là của Cushman & Wakefield. Trong báo cáo năm 2026 (giá thị trường tháng 12/2025), chi phí làm văn phòng mới tại TP.HCM ở mức 657 USD/m². Quy đổi tạm theo 26.000đ/USD thì được khoảng 17 triệu đồng/m². Hà Nội nhỉnh hơn một chút, 678 USD/m². Cả hai đều nằm trong nhóm rẻ nhất trong 33 thành phố châu Á – Thái Bình Dương được khảo sát.
Nếu văn phòng đã có sẵn trần, sàn, điện, điều hòa và bạn chỉ cải tạo, mức giá giảm gần một nửa. Báo cáo năm 2025 của cùng đơn vị ghi cải tạo ở TP.HCM khoảng 8,75 triệu đồng/m², còn làm mới khoảng 16,7 triệu đồng/m². Báo cáo năm 2022 cho toàn Việt Nam là 15 triệu và 7,4 triệu. Các báo cáo khác năm, khác phạm vi nên đừng vẽ thành đường xu hướng, chỉ nên đọc là “làm mới cỡ 15–17 triệu, cải tạo cỡ 7–9 triệu”.
Nhưng đừng vội lấy 17 triệu nhân với diện tích rồi chốt ngân sách. Đây là mức “all-in” do các công ty tư vấn bất động sản khảo sát cho khách thuê văn phòng chuyên nghiệp: gồm xây dựng, cơ điện, IT, nội thất và phí tư vấn. Nó phản ánh một văn phòng hoàn thiện đầy đủ, chưa chắc giống với văn phòng bạn định làm. Bản tin của báo cáo cũng không tách chi tiết từng thành phần, nên không thể nói chính xác con số đó đã gồm những gì.
2. Theo hạng mục: tiền đi đâu?
JLL công bố cơ cấu chi phí trung bình của cả khu vực châu Á – Thái Bình Dương. Mức trung bình khu vực là 1.550 USD/m², cao hơn Việt Nam khá nhiều, nên chỉ mượn tỷ trọng chứ không mượn đơn giá. Áp các tỷ lệ này lên mốc 17 triệu/m² chỉ để bạn hình dung:
| Hạng mục | Tỷ trọng (JLL, APAC) | Quy đổi minh họa trên ~17 triệu/m² |
|---|---|---|
| Xây dựng, hoàn thiện | 38% | ~6,5 triệu |
| Cơ điện | ~25% | ~4,3 triệu |
| An ninh, IT, âm thanh hình ảnh | 16% | ~2,7 triệu |
| Nội thất, đồ đạc | 14% | ~2,4 triệu |
| Thiết kế, tư vấn | 7% | ~1,2 triệu |
Điều đáng chú ý nhất trong bảng này là bàn ghế chỉ chiếm 14%. Phần lớn tiền nằm ở những thứ khách đến văn phòng gần như không để ý: sàn, trần, vách, hệ thống điện, điều hòa, đường mạng.
Xây dựng và hoàn thiện là khoản to nhất và cũng dao động nhất, vì nó phụ thuộc hoàn toàn vào mặt bằng bạn nhận. Mặt bằng thô và mặt bằng đã có sẵn trần, sàn là hai câu chuyện khác nhau. Cơ điện gồm điện, ổ cắm theo vị trí bàn, điều hòa, thông gió và phòng cháy chữa cháy. Chỗ này có một cái bẫy: nếu đã đi điện xong mới đổi sơ đồ bàn, bạn sẽ trả tiền hai lần. Vì thế nên chốt layout trước khi thợ điện vào.
An ninh, IT và âm thanh hình ảnh là mạng, wifi, camera, kiểm soát ra vào và thiết bị phòng họp. Văn phòng nhỏ thường chỉ cần mạng ổn định và vài camera, khoản này sẽ nhẹ hơn mức 16% rất nhiều. Nội thất rời là bàn, ghế, tủ, và là phần duy nhất bạn có thể tính gần như chính xác bằng bảng giá niêm yết, nên ta sẽ tính kỹ ở mục dưới. Cuối cùng là thiết kế và tư vấn: bản vẽ bố trí, phối cảnh, giám sát. Một số nhà cung cấp tặng thiết kế 3D khi mua nội thất, nhưng phạm vi tặng khác nhau nên hỏi rõ trước.
3. Giá nội thất rời tại Nội Thất ECO
Bảng dưới là giá niêm yết trên website Nội Thất ECO, kèm ngày tôi kiểm tra. Sản phẩm được sản xuất trực tiếp tại nhà máy nên đây là giá xưởng. Giá có thể thay đổi, bạn nên xem lại trên trang sản phẩm trước khi chốt.
| Nhóm sản phẩm | Khoảng giá | Ghi chú |
|---|---|---|
| Bàn đơn không hộc | 350.000 – 800.000đ | Mua lẻ từng bàn |
| Bàn đơn có hộc | 1.500.000 – 5.000.000đ | Có hộc tủ đi kèm |
| Module bàn 2–4 người | 3.000.000 – 8.000.000đ | Giá cả module |
| Module bàn 6–8 người | từ 7.000.000đ | Tùy kích thước, vách ngăn |
| Ghế lưới xoay | 1.000.000 – 3.300.000đ | Phổ biến 1.150.000 – 1.750.000đ |
| Tủ di động | 540.000 – 780.000đ | 11 mẫu (04/11/2026) |
| Tủ giám đốc | 6.200.000 – 13.500.000đ | 19 mẫu, đa số 6,2–9,6 triệu |
| Bàn giám đốc | 3.500.000 – 11.100.000đ | BG-E74 từ 3,5 triệu; BG-E78 đến 11,1 triệu |
| Bàn họp chân sắt BG-S | 6.300.000 – 17.500.000đ | BG-S53 từ 6,3 triệu; BG-S52 đến 17,5 triệu |
Nếu đang phân vân giữa các mẫu, có hai bài đi kèm: bàn làm việc giá rẻ TPHCM và cách chọn bàn giám đốc.
4. Ví dụ tính: văn phòng 20 người, khoảng 120m²
Giả sử mặt bằng 120m² đã hoàn thiện sẵn, bạn chỉ cần trang bị nội thất. Đội 20 nhân viên ngồi theo 5 module 4 người, mỗi người một ghế lưới và một tủ di động. Thêm một phòng giám đốc và một phòng họp có bàn lớn. Đây là kịch bản ví dụ tự đặt ra để tính, không phải số liệu thống kê.
| Hạng mục | Số lượng | Đơn giá tham chiếu | Thành tiền |
|---|---|---|---|
| Module bàn 4 người | 5 | 3,0 – 8,0 triệu | 15,0 – 40,0 triệu |
| Ghế lưới xoay nhân viên | 20 | 1,15 – 1,75 triệu | 23,0 – 35,0 triệu |
| Tủ di động | 20 | 0,54 – 0,78 triệu | 10,8 – 15,6 triệu |
| Bàn giám đốc | 1 | 3,5 – 11,1 triệu | 3,5 – 11,1 triệu |
| Tủ giám đốc | 1 | 6,2 – 13,5 triệu | 6,2 – 13,5 triệu |
| Bàn họp chân sắt (dài 3,6–4,8m trở lên) | 1 | 11,5 – 17,5 triệu | 11,5 – 17,5 triệu |
| Tổng | ≈ 70 – 133 triệu |
Khoảng 70 đến 133 triệu đồng, chia cho 120m² thì ra chừng 0,6 đến 1,1 triệu đồng mỗi m². Con số này chưa tính ghế giám đốc, ghế phòng họp, vận chuyển lắp đặt, quầy lễ tân, tủ hồ sơ, rèm, đèn, và dĩ nhiên chưa có phần xây dựng, cơ điện, IT. Khi chốt thật, bạn cộng thêm theo báo giá.
Bây giờ so với mốc thị trường. 120m² nhân 17 triệu ra khoảng 2,05 tỷ đồng, và 14% của số đó, tức phần nội thất, khoảng 287 triệu. Vậy tại sao ví dụ của chúng ta chỉ có 70–133 triệu? Vì mốc 17 triệu/m² tính cho một văn phòng được làm trọn từ đầu với mức hoàn thiện cao, còn ví dụ của chúng ta là mặt bằng sẵn có và bộ bàn ghế cơ bản. Hai thứ không so thẳng với nhau được, và đó cũng là lý do bạn nên xác định rõ mình thuộc nhóm nào trước khi đọc bất kỳ con số “giá/m²” nào.
5. Vì sao con số của bạn có thể lệch khỏi ví dụ
Hiện trạng mặt bằng là yếu tố lớn nhất, như đã thấy ở khoản chênh giữa làm mới và cải tạo. Sau đó là cách bạn bố trí. Bàn module ngồi chung tiết kiệm diện tích và vật liệu hơn nhiều so với chia phòng riêng cho từng nhóm. Nếu cần ý tưởng, bài cách bố trí bàn văn phòng chuyên nghiệp có các sơ đồ tham khảo.
Vật liệu cũng kéo giá lên xuống. Gỗ công nghiệp phủ melamine rẻ hơn gỗ tự nhiên khá nhiều, độ bền mỗi loại một khác, bài cách chọn loại gỗ cho bàn văn phòng đi sâu hơn về chuyện này. Phòng giám đốc và phòng họp là hai chỗ dễ đội giá nhất: tủ lớn, bàn lớn, thiết bị họp. Làm gấp thì thường phải tăng nhân công và làm ngoài giờ, cũng đắt thêm.
Còn một yếu tố nằm ngoài tầm tay bạn. Cushman & Wakefield ghi nhận chi phí nhân công vẫn tạo áp lực lên giá, và các doanh nghiệp thuê văn phòng đang để mắt tới giá vật liệu nhập khẩu và logistics. Tôi không dự đoán được 2027 sẽ tăng bao nhiêu, nhưng để một khoản dự phòng cho phát sinh là hợp lý.
6. Làm sao tiết kiệm mà không bị hụt chất lượng
Chốt sơ đồ bàn trước khi đi điện và mạng, đây là cách tiết kiệm rẻ nhất vì nó tránh được việc làm lại. Chọn một hệ module thống nhất về màu và vật liệu từ một nhà cung cấp, vừa dễ bổ sung khi công ty thêm người, vừa thường được giá tốt hơn khi lấy số lượng.
Dồn tiền vào thứ dùng hằng ngày. Chiếc ghế phải ngồi cả ngày và mặt bàn dùng hằng ngày đáng đầu tư hơn đồ trang trí. Nếu ngân sách chưa đủ cho tất cả, làm khu nhân viên trước, phòng họp và phòng lãnh đạo để giai đoạn sau. Và mua thẳng từ đơn vị sản xuất sẽ bớt một lớp trung gian, lại đặt được kích thước theo mặt bằng.
Khi xin báo giá, hãy yêu cầu tách từng hạng mục thay vì một con số trọn gói. Chỉ có cách đó bạn mới so được hai nhà cung cấp một cách công bằng.
7. Khi xin báo giá, nên hỏi những gì để đạt hiệu quả tốt nhất
Cung cấp các thông tin cần thiết để đội thiết kế thi công có thể báo giá chính xác cụ thể. Dưới đây là 7 câu hỏi.
- Diện tích thực, số nhân sự hiện tại và dự kiến trong 12–24 tháng tới.
- Mặt bằng đã hoàn thiện hay còn thô, cần cải tạo gì.
- Có bao nhiêu phòng riêng (giám đốc, họp, tiếp khách), quy mô từng phòng.
- Báo giá đã gồm vận chuyển, lắp đặt và VAT chưa.
- Thời gian sản xuất, giao hàng và lắp đặt.
- Chính sách bảo hành và có hỗ trợ thiết kế mô phỏng không
- Trong ảnh minh họa, món nào đi kèm sản phẩm, món nào mua riêng.
Ba sai lầm hay gặp khi lập ngân sách cũng đáng nhắc: nhân thẳng “giá/m²” với diện tích mà chưa biết con số đó gồm những gì; quên dự phòng phát sinh và chi phí di dời đồ cũ và so sánh hai báo giá khác phạm vi, ví dụ một bên đã gồm lắp đặt và VAT, bên kia chưa.
Câu hỏi thường gặp
Làm nội thất văn phòng hết bao nhiêu tiền một m²?
Theo Cushman & Wakefield (Asia Pacific Office Fit Out Cost Guide 2026, số liệu 12/2025), TP.HCM khoảng 657 USD/m², tức khoảng 17 triệu đồng/m² nếu quy đổi tạm theo 26.000đ/USD. Đây là mốc làm mới trọn gói, không phải giá bán bàn ghế. Nếu chỉ mua nội thất rời cho mặt bằng sẵn có, chi phí thường thấp hơn nhiều.
Chi phí cải tạo văn phòng cũ có rẻ hơn làm mới không?
Có. Báo cáo 2025 của Cushman & Wakefield cho TP.HCM ghi cải tạo khoảng 8,75 triệu đồng/m², bằng chừng một nửa mức làm mới khoảng 16,7 triệu đồng/m².
Nội thất rời chiếm bao nhiêu phần trăm tổng chi phí?
Theo JLL, trung bình châu Á – Thái Bình Dương, nhóm nội thất, đồ đạc và thiết bị chiếm khoảng 14%. Con số của từng văn phòng ở Việt Nam có thể khác.
Văn phòng 20 nhân viên cần ngân sách bàn ghế khoảng bao nhiêu?
Với cấu hình mẫu ở mục 5, nhóm bàn, ghế nhân viên, tủ và bàn họp theo giá niêm yết của Nội Thất ECO vào khoảng 70–133 triệu đồng, chưa gồm ghế giám đốc, ghế phòng họp và vận chuyển lắp đặt.
Có nên dự phòng ngân sách cho năm 2027?
Nên. Chi phí nhân công và vật liệu nhập khẩu vẫn là các nguồn áp lực giá được báo cáo ghi nhận, nên một khoản dự phòng cho phát sinh là hợp lý. Mức cụ thể nên thống nhất với nhà cung cấp theo hồ sơ thực tế.
Nhận dự toán nội thất văn phòng tại Nội Thất ECO
Nội Thất ECO sản xuất nội thất văn phòng trực tiếp tại nhà máy ở 350/78 đường T15, An Phú Đông, Quận 12, TP.HCM, showroom tại số 350/80 cùng đường, vận chuyển và lắp đặt trên toàn quốc. Gửi diện tích, số nhân sự và số phòng, đội ngũ tư vấn sẽ lập bảng dự toán tách từng hạng mục cho bạn. Hotline 0932 643 601 (phòng dự án) hoặc 0932 607 565 (tư vấn bán lẻ).
